घर बेचने के बाद टैक्स बचाने के तीन तरीक़े

53 साल के अतिन एक प्राइवेट बैंक में ब्रांच मैनेजर हैं. उन्होंने 2014 में उस वक़्त बन रहे एक घर में निवेश किया था. सौभाग्य से, घर की क़ीमत काफ़ी ज़्यादा बढ़ चुकी है, और अतिन अब उसे ₹35 लाख के फ़ायदे (टैक्सेबल) के साथ बेचना चाहते हैं. अतिन जानना चाहते हैं कि वो इसमें टैक्स कैसे बचा सकते हैं, और क्या उन्हें इस मुनाफ़े का इस्तेमाल करके दूसरे घर में निवेश करना चाहिए.

घर बेचने के बाद टैक्स बचाने के दो तरीक़े
इन दो तरीक़ों के बारे में जानने से पहले, आइए जानें कि अतिन पर किस तरह का टैक्स लगाया जाएगा. अतिन के मामले में, टैक्सेबल प्रॉफ़िट - जो कि ₹35 लाख है - कैपिटल गेन के तहत आएगा. कम से कम दो साल के बाद बेची गई कोई भी संपत्ति लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन के तहत आती है, जिस पर 20 फ़ीसदी के फ्लैट रेट के हिसाब से टैक्स लगाया जाता है, जिसका मतलब है कि अतिन को ₹7 लाख का टैक्स देना होगा.

हालांकि, आयकर कानून आपको अपनी टैक्स देनदारी कम करने के लिए कुछ डिडक्शन्स क्लेम करने का मौक़ा देता है. ये क़ारगर विकल्प कुछ इस प्रकार हैं:

क्या अतिन को दूसरा घर ख़रीदना चाहिए?

• अतिन भाग्यशाली थे कि पिछले आठ साल में उनकी संपत्ति की क़ीमत लगातार बढ़ी. लेकिन ज़रूरी नहीं कि ऐसा हर बार हो. रियल एस्टेट निवेश अनुमान पर आधारित होता है.
  
• इसके अलावा, किरायेदार ढूंढने और मेंटेनेंस जैसी चीज़ों का ध्यान देना पड़ता है और इसमें एक्स्ट्रा कॉस्ट लगती है.
  
• आवासीय घर पर एवरेज रेंटल यील्ड आम तौर पर कम होती है और 2-3 फ़ीसदी के आसपास होती है, जो कि महंगाई दर से भी कम है.
  
• जब तक कि अतिन को कोई बेहतरीन लोकेशन या प्रॉपर्टी न मिल जाए, उन्हें दूसरे घर में निवेश करने से बचना चाहिए.

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क्या अतिन को कैपिटल गेन बॉन्ड में निवेश करना चाहिए?

• कैपिटल गेन बॉन्ड का सालाना रिटर्न 5 फ़ीसदी होता है, जो कि महंगाई दर से भी कम है.
  
• अतिन सबसे ऊंचे टैक्स ब्रैकेट में आते हैं, जिससे ये रिटर्न और भी कम हो जाएगा. इसका मतलब, उनका पोस्ट-टैक्स रिटर्न 3.5 फ़ीसदी से भी कम हो जाएगा.
  
• हालांकि, ये बॉन्ड्स पूंजी की सुरक्षा और रिटर्न की गारंटी देते हैं.
  
• अतिन को इनमें तभी निवेश करना चाहिए अगर वो ₹7 लाख के लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स की बचत करना चाहते हैं.

क्या कोई बेहतर विकल्प है?
ये अतिन पर निर्भर करता है कि क्या वो धैर्य के साथ पांच साल से ज़्यादा वक़्त तक निवेश में बने रह सकते हैं. अगर वो ये कर सकता है, तो हमारा सुझाव है:

• टैक्स भरें (जो भी बनता हो).
  और बची हुई राशि को इनमें निवेश करें:
• एग्रेसिव हाइब्रिड म्यूचुअल फ़ंड , या
• फ्लेक्सी-कैप म्यूचुअल फ़ंड
• बची हुई राशि को अगले 18-24 महीनों के दौरान सिलसिलेवार तरीक़े ( SIP या STP ) से निवेश करें. कृपया पूरी राशि एक बार में निवेश न करें.

एग्रेसिव हाइब्रिड और फ्लेक्सी-कैप ही क्यों?

• एग्रेसिव हाइब्रिड और फ्लेक्सी-कैप फ़ंड्स दोनों में, कैपिटल गेन बॉन्ड्स या आवासीय संपत्ति की तुलना में बहुत ज़्यादा रिटर्न देने की क्षमता होती है.
  अतिन न सिर्फ़ चुकाए गए टैक्स (उनके मामले में ₹7 लाख) की भरपाई कर सकते हैं, बल्कि लॉन्ग टर्म में अच्छी-ख़ासी पूंजी भी जमा कर सकते हैं.
• आइए, हमारे सुझाव के पक्ष में डेटा पर नज़र डालें. अगर आप ग्राफ़ देखें, तो हमने इस चीज़ की तुलना की है कि अगले 5, 7 और 10 सालों में अतिन तीन अलग-अलग पोस्ट-टैक्स रिटर्न के हिसाब से कितनी पूंजी जमा कर लेंगे:

• दोनों तरह के म्यूचुअल फ़ंड विनर साबित होंगे. आप देख सकते हैं कि ₹7 लाख का टैक्स चुकाने के बाद भी, अतिन के लिए दोनों म्यूचुअल फ़ंड्स में से किसी में भी निवेश करना बेहतर साबित होगा.

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