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What is the capital gains tax on the sale of property: फ़ाइनेंस मिनिस्टर निर्मला सीतारमण ने 23 जुलाई 2024 को पेश बजट के दौरान एक स्टैंडर्ड लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन्स (LTCG) टैक्स की घोषणा की.
पहले, विभिन्न फ़ाइनेंशियल और नॉन-फ़ाइनेंशियल एसेट्स पर अलग-अलग LTCG दरें लागू की जाती थीं. उदाहरण के लिए, एक साल से ज़्यादा समय तक रखे गए इक्विटी निवेश को बेचने पर 10 फ़ीसदी LTCG टैक्स लगता था, जबकि रियल एस्टेट और सोने जैसी नॉन-फ़ाइनेंशियल एसेट्स पर 20 फ़ीसदी टैक्स लगता था.
अब, 12.5 फ़ीसदी का एक फ्लैट LTCG टैक्स पेश किया गया है. सीतारमण के अनुसार, "टैक्सेशन को सरल बनाने" के लिए ऐसा किया गया है.
यहां तक तो सब ठीक है. स्टैंडर्डाइजेशन से LTCG टैक्स की गणना करते समय भ्रम से बचने में मदद मिल सकती है.
हालांकि, बजट को ग़ौर से देखने से पता चलता है कि सरकार ने इंडेक्सेशन बेनेफ़िट (indexation benefits) को समाप्त कर दिया है, जो एक प्रमुख ख़ूबी है. इससे प्रॉपर्टी और सोने के विक्रेताओं के लिए टैक्स का फ़ायदा कम हो जाता है.
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इंडेक्सेशन कैसे काम करता है
मान लीजिए कि आपने 2014-15 में ₹50 लाख में एक प्रॉपर्टी ख़रीदी और बजट से पहले इसे ₹1 करोड़ में बेच दिया. आप प्रॉपर्टी के कॉस्ट प्राइस को इंफ्लेशन (इंडेक्सेशन के रूप में जाना जाता है) के साथ समायोजित करने में सक्षम होते, जिसका मतलब है कि कॉस्ट इंफ्लेशन इंडेक्स (cost inflation index) के आधार पर कॉस्ट प्राइस लगभग ₹75.6 लाख तक बढ़ जाता. लगभग ₹24.4 लाख के फ़ायदे 20 फ़ीसदी टैक्स लगता, जिसके परिणामस्वरूप लगभग ₹4.87 लाख का टैक्स होता.
अब, इंडेक्सेशन के बिना, प्रॉपर्टी को ₹1 करोड़ में बेचने पर प्रॉपर्टी का कॉस्ट प्राइस ₹50 लाख ही रहेगा. इसका मतलब है कि आप ₹50 लाख के लाभ पर 12.5 प्रतिशत कर का भुगतान करेंगे, जो ₹6.25 लाख होगा.
इंडेक्सेशन खत्मः आपके टैक्स पर कैसे होगा इसका असर
| विवरण | इंडेक्सेशन खत्म करने से पहले | इंडेक्सेशन खत्म करने के बाद |
|---|---|---|
| FY 2014-15 में एक घर की ख़रीद की कॉस्ट प्राइस | ₹50 लाख | ₹50 लाख |
| 2024-2025 में बिक्री मूल्य | ₹ 1 करोड़ | ₹1 करोड़ |
| इंडेक्स्ड परचेज प्राइस^ | ₹75.6 लाख | - |
| टैक्स लायक़ कैपिटल गेन्स | ₹24.4 लाख | ₹50 लाख |
| टैक्स रेट | 20% | 12.5% |
| टैक्स की देनदारी | ₹ 4,87,500 | ₹ 6,25,000 |
संक्षेप में कहें तो, भले ही दो साल से ज़्यादा पुरानी प्रॉपर्टी (और सोने) के लिए LTCG कर 20 फ़ीसदी से घटकर 12.5 फ़ीसदी हो गया है, लेकिन टैक्स की वास्तविक देनदारी बढ़ सकती है क्योंकि सेलर अब इंफ्लेशन के साथ अपने ख़रीद मूल्य को समायोजित नहीं कर सकते हैं. हालांकि, ये सटीक ख़रीद/ बिक्री मूल्य और समय के आधार पर मामले-दर-मामले के आधार पर अलग-अलग हो सकता है.
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